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刘清泉:关于房、地分别抵押并办理登记所涉法律问题研究

发布日期:2018-04-04


[摘要]虽然我国物权法明确采用不动产统一登记制度,但是相关配套文件迟迟未推出。在房地产抵押实践中,曾长期采用"房屋抵押权在房产管理部门登记、土地使用权在土地管理部门登记"的分别登记制度,也因此产生了大量纠纷。如何化解这些问题?笔者认为,对于已经形成的房地分别抵押纠纷,适用“分别评估、一并拍卖、分别受偿”的处理方式更具有合理性,而要从根源上解决分别抵押的问题,则需要尽快建立健全不动产统一登记制度,统一不动产登记部门。

【关键词】房地分别抵押 分别评估 一并拍卖 统一登记制度

一、背景

我国的相关法律法规确立了在房地产转让、抵押时遵循"房随地走、地随房走"这一双向统一原则,如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条、《城市房地产管理法》第32条、《担保法》第36条以及《物权法》第182条和第183条对此都有明确规定。但是,我国房地产抵押曾长期采用"房屋抵押权在房产管理部门登记、土地使用权在土地管理部门登记"的分别登记制度,导致"房随地走、地随房走"这一双向统一原则的实施层面大打折扣。虽然《物权法》第10条规定了不动产统一登记制度来保障房地一体主义的实施,但是直到2014年国务院才制定《不动产登记暂行条例》,2016年国土资源部才出台《不动产登记暂行条例实施细则》。目前,不动产统一登记工作尚未完全建成。据悉,国土资源部预计2017年底全面建成全国不动产统一登记信息平台,且实现平台的全覆盖和及时应用可能还需一定时间。

司法实践中出现的较为突出的问题是,若当事人就房产和地产分别设定抵押,如何认定其效力?对房产和地产是一体评估还是分别评估?房地一体拍卖后,如何确定清偿?

二、案例简介(为便于论述文章主旨,对案情进行适当提炼和简化)

2014年4月23日,A公司向B银行贷款800万元,C担保公司作为保证人对该笔贷款向B银行承担连带保证责任。同时,A公司以其自有厂房及土地使用权向C担保公司提供反担保,就土地使用权抵押事宜签订了《抵押反担保合同》且在国土部门办理了抵押权设立登记。

2015年4月9日,A公司与D自然人签订了《借款协议》、《房地产抵押合同》,约定A公司向D自然人借款300万元,并将前述未办理抵押登记的地面建筑物(厂房)抵押给D自然人并办理了房屋抵押登记。

后A公司违约未向B银行偿还到期借款,C担保公司承担保证责任后向A公司追偿,诉至法院并主张就《抵押反担保合同》项下的土地和房屋优先受偿,D自然人主张其对房屋享有抵押权,应对房屋优先受偿。

三、关于房、地分别抵押的效力分析

实践中,关于房产和地产设置抵押权的情形一般分为三种情况:整体抵押、单独抵押、分别抵押。整体抵押,是指当事人之间就房产及其占用范围的土地使用权整体进行抵押,且对房产和土地使用权都办理了抵押权登记手续,这种类型的抵押权属较为清晰,争议较少。单独抵押,是指当事人仅就房产办理了抵押登记手续或者仅就土地使用权办理了抵押登记手续,就办理了抵押登记手续的房产或土地使用权享有抵押权,就未办理抵押登记手续的土地使用权或房产基于《物权法》第182条第2款规定的“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”享有法律拟制的抵押权。分别抵押,是指当事人分别就房产及其占用范围内的土地使用权为不同的抵押权人设定抵押,并就房产和土地使用权分别办理抵押权登记手续。此时,抵押权(尤其是后设立的抵押权)的效力如何认定?

我国物权法遵循“合意+公示”的物权变动模式,在房地分别抵押模式下,只要房产抵押权或土地抵押权同时满足意思表示真实,不违反法律法规的效力性强制性规定,不违反物权法定的原则,并依法进行公示的,则应当认定为两个抵押权皆为有效。并且,《物权法》第200条规定,“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿”,由此可见,物权法承认土地使用权和地上新增建筑物可单独设立抵押权,仅在具体实现抵押权时对两者进行一体处分即可,以确保实现抵押权时房产及其所占范围内的土地使用权最终权利归属的一体性。既然新增房产可以和其所占范围内的土地使用权进行较为清楚的价值分割,而新增房产与既有房产并无实质区别(既有房产系由新增房产转化而来),那么既有房产和其所占范围内的土地使用权在设立抵押权层面上也可以进行价值分割从而分别设定抵押权,各抵押权人分别享有各自设定的抵押权(房产抵押权或土地抵押权),仅在实现抵押权时遵循“房、地最终权利归属统一”原则即可。

根据前述分析,本文列举的案例中,A公司与C公司之间就土地使用权抵押一事达成合意,不违反相关法律法规的效力性强制规定,且依法进行了登记公示,应当依法认定为有效。A公司与D自然人之间就地上建筑物(厂房)抵押一事达成合意,不违反相关法律法规的效力性强制规定,且依法进行了登记公示,应当依法认定为有效。

四、关于房、地分别抵押的抵押权实现

在房地分别抵押模式中,两个抵押权如何实现?目前法学理论界和司法实务中主要有两种争议观点,一种是分别受偿说,另一种是顺序受偿说(或重复抵押说)。

分别受偿说认为,房地分别抵押模式中,各抵押权的效力范围仅及于各自抵押权所涉抵押财产(房产或土地使用权),对于其未设定抵押权的财产不具有效力。在抵押权的具体实现方式上,采用“分别估价(评估)、一并处分、分别受偿”的方式。分别估价、分别受偿是尊重当事各方主体的真实意思表示,对抵押物的价值进行分割,确保各抵押权人的债权实现。一并处分是为了确保实现抵押权时,房产和土地使用权的同时转移和最终权利归属的同一性,以符合“房随地走、地随房走”的原则。

顺序受偿说认为,房地分别抵押模式中,遵循“房随地走、地随房走”的原则,房产和其占用范围内的土地使用权分别抵押的,两抵押权的效力范围分别及于对方的抵押财产范围,两抵押权按照登记的先后顺位实现抵押权。

笔者认为,分别受偿说在处理不动产统一登记制度实施落地前的房地分别抵押纠纷更具有合理性。首先,《物权法》第182条第2款规定是一种法律拟制的抵押权,即当事人没有就抵押事宜产生合意的前提下,法律为了维护交易秩序,推定其作出了意思表示,并赋予其确定的法律后果。在房地分别抵押模式中,当事人分别就房产和地产分别抵押事宜达成合意并登记公示,此时不需要法律予以拟制,则《物权法》第182条第2款无适用的条件和空间。其次,分别受偿说更符合物权公示公信原则。我国的物权法遵循“合意+公示”的物权变动模式,就房地产抵押而言,“合意”仅产生基础的抵押法律关系,而抵押权的设立则以登记为生效并对抗第三人的前提。分别受偿说主张的“分别估价、分别受偿”实质上是体现了“未经登记不得对抗第三人”的物权公示公信原则。再次,分别受偿说与“地随房走,房随地走”并不矛盾。这是因为抵押权实质是价值权,抵押权人设立抵押权的目的并非取得抵押物的所有权,而是确保债务人违约的情形下就抵押物的交换价值获得优先受偿的权利,根据前文分析,房产及其所占范围的土地使用权的交换价值是可分的(《物权法》第200条),则具备房地分别设立抵押权的基础。在抵押权的实现方式上,若采用传统的抵押权实现方式对抵押物进行折价、拍卖,势必会造成抵押权实现僵局(房地分属不同权利主体),但分别受偿说采取的“一并拍卖”方法则确保了房产和其所占范围内的土地使用权在实现抵押权的过程中确保最终权利归属的主体同一性,这与“地随房走,房随地走”并不矛盾。

司法实践中,针对房地分别抵押模式,分别受偿说主张的“分别估价(评估)、一并处分、分别受偿”的抵押权实现方式得到法院的认可。如苏州市中级人民法院审理的(2014)苏中执复字第0007号执行复议案中,法院认为拍卖被执行人名下分别设定抵押权的房产和土地,采取分别估价、一并处分的方式,确保了房地产权同时转移和权属最终同一性,符合“房随地走、地随房走”的原则。又如泰州市中级人民法院审理的江苏江都农村商业银行股份有限公司与江苏扬子江大酒店有限公司破产债权确认纠纷一案中【(2015)泰中商终字第00335号】,认为本案中房屋和土地使用权分别进行抵押登记,同时在实现抵押权时秉承分别估价、一并处分的原则,确保了房地产权同时转移和权属的最终一致性,并不违反物权法立法精神,因此不能就此否定其中某项抵押的效力。

综上所述,我们认为在房地分别抵押模式中,两个抵押权的实现方式应当采取“分别估价(评估)、一并处分、分别受偿”的方式,确保对各抵押权人的平等保护以及抵押权实现时房产及其所占范围内的土地使用权最终权利归属的主体同一性。具体到开篇展示的案例中,应对C担保公司享有的土地抵押权和D自然人享有的房屋抵押权分别评估,并且一并拍卖。在拍卖价款的受偿中“分别受偿”,C担保公司对土地使用权对应的拍卖价款享有优先受偿权,D自然人对房屋对应的拍卖价款享有优先受偿权。

五、结语

目前,存在房地分别抵押纠纷的原因是我国房地产抵押曾长期采用"房屋抵押权在房产管理部门登记、土地使用权在土地管理部门登记"的分别登记制度。登记行政主体的不一致,留给当事人一定操作空间以针对房产及其占用范围内的土地使用权分别设立抵押权,但这与物权法的“房随地走,地随房走”的双向统一原则又存有一定的冲突,因此产生较为激烈的纷争。如何化解房地分别抵押的困境?笔者认为,针对"房屋抵押权在房产管理部门登记、土地使用权在土地管理部门登记"期间形成的房地分别抵押纠纷,应尊重当事各方的真实意思表示,并对各权利人平等保护,适用“分别评估、一并拍卖、分别受偿”的处理方式更具有合理性。而从根源的角度解决房地分别抵押问题,需要全面建成和落实不动产统一登记制度,统一不动产登记部门。虽然《物权法》第10条早已明确我国实行不动产统一登记制度,但这一制度实施的具体规范《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》直到最近两年才推出,且法规政策的全面实施还需要有一定的期限,所以应尽快建立健全不动产统一登记制度,统一不动产登记部门,从而消除房地分别登记的技术基础。

?参考文献

[1]王闯.冲突与创新——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开.[M]担保案件审判指导.法律出版社,2014.

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[3]最高人民法院物权法研究小组编着,《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,人民法院出版社,2007.